کرسی مناظره علمی «جایگاه مرور زمان در استماع دعاوی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با حضور قضات، وکلا و پژوهشگران حقوق در پژوهشکده حقوق و با مجوز هیأت حمایت از کرسی های نظریه پردازی، نقد و مناظره شورای عالی انقلاب فرهنگی برگزار شد.
۱. فتاح ملکی
قاضی دادگستری استان تهران
۲. نسرین طباطبائی حصاری
عضو هیات علمی دانشگاه تهران
زینب بابایی
قاضی دادگستری
شنبه، ۲ خرداد ۱۴۰۵، سـاعت ۱۵ الی ۱۷
عدم توجه به فلسفه قانون ثبت در طول یکصد سال گذشته، موجب درک ناصحیح و غیردقیق از احکام مقرر در قانون ثبت شده است. احکامی که در مواد ۲۲، ۴۷، ۴۸ و ۱۱۷ قانون ثبت آمده بود ـ و فلسفه آن بهدرستی تبیین نشده بود ـ به نحوی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تکرار شده است. قانونگذار در این بازنویسی، بسیاری از نکتههایی را که موجب دور زدن احکام قانون ثبت میشد، پیشبینی و علاج کرده است. اگر به فلسفه قانون ثبت توجه میشد، نیازی نبود که مثلاً ماده ۱ قانون ثبت این مقدار طولانی و مفصل شود. این تفصیلگویی در ماده ۱ برای آن است که انگیزههای فرار از قانون و موارد عدم توجه به فلسفه حقوق ثبت را کاهش دهد.
یکی از مصادیق عدم توجه به فلسفه حقوق ثبت در طول یکصد سال گذشته، این است که دو مفهوم «باطل بودن» و «اعتبار نداشتن» بهخوبی تفکیک و تفهیم نشده است. برخی تفسیرها و نظریههایی که توسط شورای نگهبان در این زمینه صادر شده است، ناشی از همین عدم تفکیک است. فلسفه حقوق ثبت در قانون الزام مورد توجه بوده است؛ به همین دلیل در ماده ۱ پیشبینی شده که دعوای مخالف با سند رسمی معتبر نباشد و آن را قابل استماع نداند. این فلسفه به دنبال آیینی پیشگیرانه است تا نوبت به دعوا نرسد.
در رابطه با مرور زمان نیز در این قانون مهلتهایی پیشبینی شده است که تماماً دارای همان فلسفه حقوق ثبت است؛ مانند حکم دائمی که در ماده ۱ آمده و یک سال مهلت پیشبینی کرده است و نیز حکم تبصره ۴ ماده ۱ و ماده ۱۰ که در مجموع، دورهای را برای ساماندهی اسناد عادی پیشبینی کردهاند.
در همین راستا، اگر بخواهیم به فلسفه این قانون توجه کنیم، نباید عبارت «دارنده با حسن نیت» که در تبصره ۵ ماده ۱ آمده است را دارای مفهوم مخالف بدانیم؛ زیرا در این صورت، باب قابل استماع بودن دعاوی بیاعتباری سند رسمی بازگشوده خواهد شد و این قانون نیز از فلسفه اصلی خود جدا خواهد شد.
البته در این زمینه باید منتظر آییننامه رئیس قوه قضائیه در خصوص نحوه صدور «مجوز استماع دعوا» برای طرح دعوای عینی علیه ثالث فاقد حسن نیت باشیم. امیدواریم دو مفهوم «تشخیص رئیس قوه قضائیه» و «تطبیق توسط رئیس قوه قضائیه» با یکدیگر خلط نشود و تفاوت این دو مفهوم مورد توجه قرار گیرد. اما بهصورت کلی، من از قانون دفاع میکنم و آن را مفید میدانم.
اگرچه تردیدی نیست که نیت قانونگذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مثبت و خیر بوده است، اما در خصوص نتیجه کار، برخلاف خوشبینی آقای دکتر ملکی، معتقدم که قانون الزام از فرایند تصویب تاکنون دارای مشکلاتی بوده و مشکلات زیادی را نیز ایجاد خواهد کرد. از جمله، در مرحله تصویب هم شاهد نفوذ «صنفی» بودیم و هم شاهد «تغییراتی در فرایند تصویب» بودیم. این تغییرات، فلسفه و هدف قانون را تغییر داد.
نمونه دیگرِ قابل انتقاد در این قانون، فقدان دیدگاه سیستماتیک است. به عنوان مثال، ماده ۱ این قانون از سیستم ابطالناپذیری اسناد تبعیت میکند، اما ماده ۱۳ از سیستم ابطالپذیری اسناد تبعیت میکند. حتی پذیرش سیستم ابطالناپذیری نیز از این جهت قابل انتقاد است که سند مبتنی بر جعل را هم استثنا نکرده است.
نمونه دیگر، تعارضات متعددی است که در خصوص مواد مختلف این قانون وجود دارد. این تعارضات در آییننامههای این قانون بیشتر شده است و به همین دلیل، از زمان تصویب این قانون تاکنون، تعداد نظریههای مشورتی صادرشده بسیار زیاد بوده است.
نمونه دیگری که قابل انتقاد است، استثناگرایی قانونی است که اصل ابطالناپذیری اسناد را مخدوش میکند. نمونه دیگر، ضمانت اجرای انقضای مواعد پیشبینیشده در دوره گذار است. این ضمانت اجرا در چند وضعیت متفاوت تغییر میکند. این وضعیتها تابع پاسخ به چند سؤال است؛ از جمله اینکه اشخاص ثالث را چگونه تعریف کنیم؟ فرد دارای حسن نیت را چگونه تعریف کنیم؟
تفاوت در تعریف این مفاهیم ناشی از آن است که مفاهیم «ثالث» و «حسن نیت» مفاهیمی هستند که در حقوق قراردادها، حقوق مدنی و حقوق ثبت، تعریف یکنواختی ندارند. برای مثال، در آییننامه پیشبینی شده است که «طرف معامله ثالث تلقی نمیشود». این امر میتواند تعریف شخص ثالث در حقوق ثبت را تغییر دهد.
انتقاد دیگر مربوط به تفاوتهایی است که در خصوص «محاسبه مبدأ مواعد» وجود دارد. به عنوان مثال، میدانیم که تاریخ صدور سند مالکیت حدنگار، ملاک محاسبه مبدأ مواعد شمرده شده است. از آنجا که اسناد حدنگار در مقاطع زمانی متفاوتی صادر شدهاند و این مبدأ متفاوت منشأ حکم و اعلام رسمی قرار گرفته است، در نتیجه اختلافات بسیاری پدید خواهد آمد؛ زیرا افراد میتوانند ثابت کنند که از تاریخ صدور سند حدنگار طرف مقابل مطلع بودهاند یا مطلع نبودهاند.
این موضوع، یعنی اطلاع داشتن یا نداشتن از تاریخ صدور سند حدنگار، میتواند در احراز انقضای مواعد مؤثر باشد و اختلافات و دعاوی متعددی را در پی داشته باشد. در نتیجه، نقاط قابل انتقاد این قانون متعدد و قابل توجه است.
